Loi 141 : Les impacts en gestion de copropriétés

Comment les nouvelles lois sur l’assurance en copropriété vous affecte-elle?

Le projet de loi 141 a fait beaucoup jaser! Ayez les réponses à vos questionnements…

Depuis peu, les syndicats de copropriété doivent s’adapter à de nouvelles réglementations qui ne sont pas en leur faveur en termes d’assurance de la copropriété. En effet, désormais, ils doivent bâtir un fond d’auto-assurance pour couvrir les franchises d’assurance. Ce fond doit être liquide et disponible à court terme.

De plus, désormais, si un copropriétaire est fautif pour un sinistre ou une réclamation d’assurance, le syndicat de copropriété n’est plus en mesure de collecter une partie ou l’entité des frais de franchise ou de réparations auprès de la personne en tort (un copropriétaire ou une personne faisant partie de sa maison).

La problématique de cette situation est que certaines compagnies d’assurance refusent de couvrir les syndicats de copropriété quand le copropriétaire est fautif ou sinistré si la réclamation pourrait être assumée par le fond d’auto-assurance vu son faible montant. Certaines compagnies d’assurance se justifient même par le fait que c’est la responsabilité du syndicat de copropriété de prendre aussi en charge les réparations dans les parties privatives.

D’autres conséquences ont eu lieu. En effet, les coûts des primes d’assurance auraient augmenté significatives depuis ce changement de loi selon certains acteurs dans le domaine de la copropriété. Ceux-ci ont été très déçus, car ils n’ont pas été consultés avant de mettre la loi en place.

Certains juristes se sont penchés sur les nouvelles lois, et elles sembleraient ambigües et contradictoires. Le gouvernement devrait-il les modifier? Est-ce que des actions en faveur des syndicats de copropriétés seront prises?

Voici les nouvelles réglementations en question :

« 1074.1 Lorsque survient un sinistre mettant en jeu la garantie prévue par un contrat d’assurance de biens souscrit par le syndicat et que celui-ci décide de ne pas se prévaloir de cette assurance, il doit avec diligence voir à la réparation des dommages causés aux biens assurés.

Le syndicat qui ne se prévaut pas d’une assurance ne peut poursuivre les personnes suivantes pour les dommages pour lesquels, autrement,
il aurait été indemnisé par cette assurance :

  1. un copropriétaire;
  2. une personne qui fait partie de la maison d’un copropriétaire;
  3. une personne à l’égard de laquelle le syndicat est tenu de souscrire une
    assurance en couvrant la responsabilité. »

 « 1074.2 Les sommes engagées par le syndicat pour le paiement des franchises et la réparation du préjudice occasionné aux biens dans lesquels celui-ci a un intérêt assurable ne peuvent être recouvrées des copropriétaires autrement que par leur contribution aux charges communes, sous réserve des dommages-intérêts qu’il peut obtenir du copropriétaire tenu de réparer le préjudice causé par sa faute. Est réputée non écrite toute stipulation qui déroge aux dispositions du premier alinéa. »

« 1074.3 Lorsque des assurances contre les mêmes risques et couvrant les mêmes biens ont été souscrites séparément par le syndicat et un copropriétaire, celles souscrites par le syndicat constituent des assurances en première ligne. »

 « 1075.1 Un assureur ne peut, malgré l’article 2472, être subrogé dans les droits de l’une des personnes suivantes à l’encontre d’une autre de celles-ci :

  1. le syndicat;
  2. un copropriétaire;
  3. une personne qui fait partie de la maison d’un copropriétaire;
  4. une personne à l’égard de laquelle le syndicat est tenu de souscrire une assurance couvrant la responsabilité.

Il est fait exception à cette règle lorsqu’il s’agit d’un préjudice corporel ou moral ou que le préjudice est dû à une faute intentionnelle ou à une faute lourde. »

Sources :

http://www.djclegal.com/l-assurance-des-coproprietes-divises-nouvelles-regles-applicables-depuis-le-13-12-2018-3290

http://www.bflrealestate.ca/nouvelles-et-articles/51-assurance-de-la-copropriete-projet-de-loi-141-adopte.html

https://fr.rgcq.org/assurance-article-10742/?utm_source=RGCQ+Montr%C3%A9al&utm_campaign=a1920e5d56-EMAIL_CAMPAIGN_2018_05_30_03_05_COPY_01&utm_medium=email&utm_term=0_8a7dd1a0a0-a1920e5d56-284666273&mc_cid=a1920e5d56&mc_eid=b870610779

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